Правительство прилагает немалые усилия к тому, чтобы реализовать в предвыборный период социальные инициативы Президента. Самой популярной из них – является возрождение дешевой ипотеки. Уже сейчас гражданам предлагают купить квартиру в недостроенном доме всего под 3% годовых. По мнению чиновников, реализация этой программы не только позволит украинцам улучшить жилищные условия, но и возродит рынок жилищного строительства. Насколько эти ожидания оправдаются с «Украиной Коммунальной» поделился генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании Global Solutions Сергей Тумасов.
- Сергей Александрович, можно ли говорить о том, что новая ипотечная программа правительства – адекватное решение проблем в сегменте жилой недвижимости?
Это решение достаточно «кособокое», прежде всего, потому что на самом деле никакого льготного кредитования нет. Кредиты выдаются под нормальную процентную ставку – 16% годовых, а потом государство обязуется компенсировать заемщику – это все равно что играть в русскую рулетку.
- Недавно правительство внесло изменения, согласно которым процентная ставка будет компенсироваться не заемщику, а непосредственно банку. Это улучшит ситуацию?
Улучшит, но лишь в том случае, если у заемщика, во-первых, будет заключен договор между ним и банком, то есть этот договор будет только между двумя сторонами, а, во-вторых, в документе обязательства клиента должны быть четко зафиксированы – 3%. А потом уже пусть банки разбираются с государством по обязательствам напрямую. Но, хочу подчеркнуть, что это улучшит ситуацию с кредитованием, а именно – повысит уровень доверия населения к ипотеке, но отнюдь не решит проблемы отрасли в целом. Не стоит забывать, что вобщем у людей сейчас негативные ожидания: ожидания новой волны финансово-экономического кризиса, ожидания любых волюнтаристских действий со стороны власти, а также очень большие сомнения в сохранении места работы. Кроме того, отсутствие системы правосудия и защиты со стороны судебной системы как таковой, далеко не способствует желанию людей покупать квартиры, тем более через ипотеку даже под минимальную процентную ставку. Да будут покупать, да будут кредитоваться, но говорить о том, что ипотечная программа возродит отрасль жилищного строительства, не стоит. Этого не будет.
- Если риски, которые могут возникнуть у банков при реализации этой программы понятны, то чем рискуют украинские застройщики?
У застройщиков такая ситуация: допустим, жилищный объект возведен на 50%. Для того чтобы его полностью завершить и сдать в эксплуатацию, застройщику нужно аккумулировать еще 40% стоимости здания. Но эти средства должны поступить практически сразу, то есть это означает, что сразу весь объект должен быть выкуплен и его можно было сдать. То есть должна быть какая то критическая масса покупателей, например, чтобы достроить объект нужно продать 50 квартир, а за полгода удалось продать только 5. Это ничего не решит. Но, есть еще один немаловажный аспект. Если пришел хоть один клиент-заемщик и купил квартиру, у застройщика автоматически возникает масса обязательств. И теперь на него будет давить не только покупатель, а еще и банк, профильное министерство, местные власти. То есть при реализации подобной схемы («У.К.» – ипотечной программы) будет наблюдаться максимизация ответственности, а застройщики не хотят этого.
- Допустим, участие в предложенной правительством программе ситуацию в жилищном строительстве не спасет. Но существуют ли у застройщиков сейчас какие-либо другие механизмы, реализация которых позволит им достроить замороженные в кризис объекты?
Нет, вряд ли такие механизмы существуют. Но, честно говоря, и расцвет отрасли жилищного строительства во многом состоялся благодаря развитию ипотечного кредитования.
- То есть, так или иначе, ипотечная программа хотя бы точечно поможет застройщикам реализовать жилье, в противном случае, объекты так и останутся замороженными?
Фактически да, но если по каким либо причинам застройщик остановил строительство объекта, то уже вернуться к его достройке будет очень непросто. Нужно понимать, что определяющим фактором в этом сегменте рынка является не столько ипотечное кредитование, сколько финансово-экономическая ситуация в стране. Именно она кардинально влияет на желание людей массово брать ипотечные кредиты, покупать квартиры.
- Эксперты говорят о том, что рынок недвижимости выходит из кризиса и ожидается рост стоимости жилья на 3-4%. Каковы ваши прогнозы?
Осенью действительно возможен некоторый подъем цен на жилье, но, скорее, такая динамика больше будет отражать инфляционные процессы, нежели она будет спровоцирована ростом спроса. Ожидается, что курс гривни будет снижаться, а уже так у нас исторически сложилось, что как только падает национальная валюта, сразу же растут цены в долларах на жилье. Ну и кроме того, жилье сейчас действительно недооценено, поэтому его стоимость будет расти. Прогнозы дело неблагодарное, хотя попытаться спрогнозировать можно. Поскольку ситуация на рынке обусловлена рядом субъективных и объективных факторов, она может кардинально меняться. Поэтому можно сказать, что рост стоимости жилья составит 5-7%, но, ссылаясь на сказанное выше, оговорюсь, что достоверность этого прогноза нулевая. Сложности с прогнозами связаны с тем, что у нас на рынке отсутствуют факторы, которые можно для анализа взять за основу. А именно, - строительная отрасль пережила серьезный кризис, в стране нет политической и экономической стабильности.
- Люди по-прежнему отдают предпочтение вторичному рынку? Сейчас, кстати, становиться популярным коттеджное строительство среднего ценового сегмента…
У меня нет четкой статистики, чтобы подтвердить ваши слова, но если говорить о потребительском спросе, людям всегда было интересно иметь свой дом, нежели квартиру. С другой стороны, когда стоимость квартир сопоставима со стоимостью индивидуальных домов, то, приобретая квартиру, покупатель никак не может повлиять на ее стоимость. Но, если человек сам строит дом – повлиять можно. Если застройщик строит коттеджи, то в этом случае происходит оптимизация его затрат за счет большого объема и недорогих технологий, что существенно будет влиять на стоимость. Например, если застройщик строит коттедж по канадской технологии, то стоимость квадратного метра в 400 долларов не сравниться с ценой квадратного метра в тысячу долларов квартиры в городе.
- Какие сложности возникают со сдачей в эксплуатацию многоквартирных домов или коттеджей?
Основные проблемы со сдачей в эксплуатацию многоквартирного дома, во-первых, продиктованы коррупционной составляющей, во-вторых, возникают в случае изменения застройщиком проекта строительства как раз во время постройки объекта. Что касается коттеджного строительства – там ситуация по-проще.
Разговаривала Мария Цатурян
.gif)
